今日は、土地の評価や固定資産税の評価額などを分かりやすく解説したいと思います。

① 土地の評価

相続税の土地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。このどちらの方法を使うかについては、その土地の所在地によって決まっていて選択できるものではありません。

それに対して固定資産税を課税するための評価額や一般に市場取引されている評価額もあります。

② 固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、各市町村（東京都23区の場合は都）が算定する固定資産税の基準となる価格のことです。

これは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格である地価公示価格の70％に相当します。

また、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税金を計算する際の基準にもなっています。

③ 路線価格

財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。

ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

④ 市場価格

公示価格とは、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のこと。

正式には「地価公示価格」といい、都市計画区域内で標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1m2当たりの正常な価格を判定して、3月に公示されているものです。

ほぼ市場価格≒公示価格と考えてよいのですが、公示地価は地価公示法に基づいて正常価格を判定したものであり、合理的・客観的な市場価格を表したものとされています。

しかし、実際の土地取引は、新線・新駅の開業や都市開発の進度によって価格が上昇したり、反対に現在のように景気の悪化に伴って需給バランスが崩れて下落したりすることがあるため、公示地価とは異なる動きを示すことが少なくありません。

⑤ まとめ

一般的には以下の公式で判断していることが少なくありません。

固定資産税評価額80　路線価格100　公示価格120

不動産の評価額はそれぞれの個別要因もあり、なかなか一定しません。

しかし概ね市場価格の8割ほどで相続税の評価はしてくれているという認識を持っていただけましたら大きな間違いはないと思います。

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